第48屆清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)論壇于1月13日在線(xiàn)上播出，主題為“2025年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)”。
對(duì)于真正的“穩(wěn)”樓市，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員秦虹認(rèn)為是不要負(fù)增長(zhǎng)。因?yàn)槟壳?a target='_blank'>房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)端到銷(xiāo)售端，所有的數(shù)字都是兩位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)，我們理想的穩(wěn)是所有的指標(biāo)不是兩位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)，我們能夠回到零，甚至正的增長(zhǎng)，這是理想的穩(wěn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的負(fù)增長(zhǎng)取決于銷(xiāo)售面積，這要求房地產(chǎn)成交量的穩(wěn)，穩(wěn)成交量取決于價(jià)格。
成交量回來(lái)之后，會(huì)帶動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步的鞏固，有了銷(xiāo)售改善了之后，開(kāi)發(fā)企業(yè)才有信心，才敢去拿地，甚至去開(kāi)工。
“實(shí)際上最終我們看到的是從理想的穩(wěn)，到心中期望的穩(wěn)，和實(shí)際的穩(wěn)，還是成交價(jià)格，成交價(jià)格如果穩(wěn)住了，成交量慢慢會(huì)回來(lái)�！彼f(shuō)。
她指出，房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)其實(shí)是面臨著很大的挑戰(zhàn)�，F(xiàn)在局部城市的核心地段已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格的止跌企穩(wěn)的跡象，但是全國(guó)性還做不到。包括北京市全市也做不到的，但是核心區(qū)還是有了這個(gè)跡象，現(xiàn)在是大城市的好房子，好地段是可以穩(wěn)的，差地段的好房子穩(wěn)的基礎(chǔ)并不牢，差地段的差房子幾乎現(xiàn)在要穩(wěn)還很難。
對(duì)于好地段的差房子，秦虹表示，好地段幾乎沒(méi)有差房子，因?yàn)楹玫囟味继F了，開(kāi)發(fā)商只能做高端，“比如說(shuō)北京酒仙橋做的房子，中海拿的那塊地，新房房?jī)r(jià)十萬(wàn)起步。在好地段二手房有差房子，就是老破小，不打折還是很難賣(mài)掉�！彼f(shuō)。
未來(lái)支撐中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)需求的體量，秦虹表示，中國(guó)的城鎮(zhèn)化表面上是67%，現(xiàn)在年輕人的城鎮(zhèn)化率其實(shí)已經(jīng)75%以上了，現(xiàn)在凡是有創(chuàng)新能力，有就業(yè)能力，有掙錢(qián)能力的年輕人幾乎都在城里了，農(nóng)村就是老人和孩子，這些人雖然沒(méi)有戶(hù)口，但是他必須在城市里有房住，無(wú)論買(mǎi)還是租，他是占了一定面積的房子。下一步城鎮(zhèn)化率再提高，無(wú)非是老子和孩子進(jìn)來(lái)，他們對(duì)住房需求能力和愿望實(shí)際上是要弱很多的。
“所以，未來(lái)我估計(jì)有希望穩(wěn)定在一年新房銷(xiāo)售8億平方米左右的水平，但是能不能穩(wěn)住8億平米，取決于一個(gè)是投資性需求，前面大量的投資性需求是不是持續(xù)的回吐，如果它能夠不持續(xù)回吐，還是可以的，就是二手房對(duì)新房市場(chǎng)沒(méi)有那么大的沖擊，新房市場(chǎng)能夠保持一定的量�！彼f(shuō)。
對(duì)于改善性的需求，秦虹表示，現(xiàn)在新房基本上都是滿(mǎn)足改善性需求的，所以新房都得蓋好房子，不蓋好房子，剛需都被二手房市場(chǎng)全部吸納了，因?yàn)槎址恳詢(xún)r(jià)換量的幅度特別大，剛需都買(mǎi)了二手房，新房主要買(mǎi)了改善。
改善住房又有很大的彈性，改善不是從無(wú)到有，是從1到2的過(guò)程，所以它有很大的彈性，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)，比如說(shuō)就業(yè)、收入預(yù)期改善�！爸挥芯蜆I(yè)預(yù)期和收入預(yù)期明顯改善，我覺(jué)得改善性需求會(huì)比較充分的釋放出來(lái)，如果沒(méi)有的話(huà)，我覺(jué)得新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售壓力還是蠻大的，8億平方米的中樞理論上是存在的，但是跌破8億也是很大的概率�！彼f(shuō)。
對(duì)于未來(lái)一線(xiàn)城市核心地段的好房子有沒(méi)有暴漲的可能，秦虹表示，比如說(shuō)25年，一定會(huì)有一些好地段，好房子，是會(huì)搶的，因?yàn)樗倭�，物以稀為貴。
在她看來(lái)，特別有錢(qián)的人買(mǎi)這點(diǎn)房子是不成問(wèn)題的，再加上很多的指標(biāo)，就是今年或者明年的房子會(huì)蓋得房率100%的房子，甚至110%的房子，大家也會(huì)去買(mǎi)這種房子。
“過(guò)去得房率是75、80%，現(xiàn)在買(mǎi)一個(gè)房子是100%的得房率，大家覺(jué)得占了便宜，實(shí)際上變相是房?jī)r(jià)降了，但是大家心里上就覺(jué)得占了便宜，所以這種房子也會(huì)搶。所以是點(diǎn)狀的，只能會(huì)是局部的，我認(rèn)為房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)明年是結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)，全面企穩(wěn)可能還有難度。”她說(shuō)。
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