“風險解除了”！券商詳解樓市：“政策底”已經確立，房價是否見底看這些指標

“房地產行業(yè)整體的風險解除了�！苯�期房地產行業(yè)多項新政密集出臺，一位券商分析人士對券商中國記者感慨。

自中央政治局會議以來，各地很快出臺了一些促進房地產發(fā)展的政策措施，5月17日中央層面又集中推出了一批政策，從內容以及節(jié)奏上均超市場預期。

接受券商中國記者采訪的一些機構人士表示，房地產行業(yè)的“政策底”已經確立。本次“組合拳”對于房地產市場銷售的復蘇和信心的重塑都將產生實質性影響，充分體現(xiàn)國家對于房地產市場的重視和支持，有利于加快構建房地產發(fā)展新模式。

重塑市場信心

“當前房地產市場一定程度上不是需求不足，而是信心不足，潛在的需求不能充分轉化�！鼻笆鋈�商分析人士對券商中國記者表示，當務之急是重塑市場信心，而近期的政策一定程度上為市場提供了更多的底氣。

5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開。會議指出，地方政府應酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。同日，央行在例行政策吹風會上也提出，將設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收購已建成未出售的商品房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

此外，央行和國家金融監(jiān)管總局出臺了多條重大利好政策，包括下調最低首付比例，首套不低于15%，二套不低于25%；取消全國層面住房貸款利率政策下限并將調控權下放給地方；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

“近期政策力度之強幅度之大，體現(xiàn)中央對于支持地產企穩(wěn)的堅定意志，能夠提振市場信心，扭轉市場預期，信心重于黃金�！�國金證券(600109)房地產首席分析師杜昊旻對券商中國記者表示。

杜昊旻認為，新政的積極意義在于：一是增加需求，從需求上來看政策寬松力度相當大，當前房貸利率及首付比例均降至歷史最低水平，能夠切實降低購房門檻及按揭成本，激發(fā)潛在的需求入市。二是優(yōu)化供給，通過回收存量土地和收購部分商品房的方式能夠消化過量的庫存，加速實現(xiàn)供需關系的再平衡。三是加速構建房地產發(fā)展新模式，收儲的房子用作配售型保障房和配租型保障房，能夠加快“十四五”保障房籌建的進度，隨著房地產發(fā)展新模式的落地，能夠促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

東海證券分析師劉思佳在接受券商中國記者采訪時則指出，往后看，隨著新一輪的限購限售政策放開，以及央行此輪對于房貸利率以及首付標準的調整，有助于提升居民置業(yè)意愿，更好激發(fā)購房需求，新房銷售熱度預計會有所好轉。

同時，也有利于緩解房地產企業(yè)資金壓力，化解風險。一方面，定金、預付款以及個人按揭貸款等與購房有關的資金，在房地產資金來源中占比長期維持在50%左右水平。銷售企穩(wěn)回暖，對于房地產企業(yè)來說等于加速回款。另一方面，通過央行支持，國企收購存量房地產用于保障性住房，以及政府對于閑置用地的回收，從機制上也將有利于房地產企業(yè)盤活存量資產，為企業(yè)注入流動性。

華泰證券首席宏觀經濟學家易峘則表示，這套政策“組合拳”傳遞了政策遵循市場化原則積極推動地產需求復蘇和地產去庫存的積極信號。最重要的是，市場已經在過去2年—3年經歷了較大的成交量和價格調整，地產調整周期可能已經進入“下半場”，本輪政策組合拳可能是“順勢而為”，托底風險、托舉需求。

“政策底”已經確立

從價格視角來看，房地產市場仍然處于調整狀態(tài)。4月份，各線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降，降幅有所擴大。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%。同期，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.1%，二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.9%。

但是一些市場人士分析認為，隨著一系列政策出臺，當前房地產行業(yè)的“政策底”已經確立。

“根據(jù)七普數(shù)據(jù)，目前城鎮(zhèn)房產存量面積或已超過300億平方米�？紤]每年的住房更新需求，以及新市民進城帶來的新增居住需求，目前地產成交面積或正在接近底部區(qū)域。”易峘表示，雖然短期勢能仍待恢復，風險偏好仍未轉向。但鑒于目前地產成交量萎縮進程可能已經進入“下半場”，地產去庫存政策的托底效果可能會比此前更好。

從數(shù)據(jù)上看，房價經過2年左右的調整，居民購房負擔能力已經明顯回升。全國層面，房價收入比已經回落至2016年的水平，僅北京、上海房價收入比仍未跌破2021年前的水平。隨著首付比例的下調，全國平均首付占可支配收入比例已經回落至2008年水平，然而，一線城市“購房首付負擔能力”仍然偏低，尤其在北京和上海�，F(xiàn)金流層面，全國平均的房貸支出占可支配收入比重已經回落至2018年水平，再度調低首付比例及房貸利率將進一步推升居民在購房首付及月供現(xiàn)金流兩個維度上的購房負擔能力。

“中國房價已回調至2019年—2020年左右水平。整體來看，我國房價高位回調的幅度已經較大，后續(xù)潛在的下降空間已經不大了�！倍抨粫F表示，不過，房價的企穩(wěn)還需要宏觀經濟的企穩(wěn)、居民收入預期的改善以及政策的持續(xù)發(fā)力。

杜昊旻認為，判斷市場底，一是可以看二手房掛牌量，如果短期內二手房掛牌量大幅增加，會造成彼此間價格的互相傾軋，因此二手房掛牌量的穩(wěn)定對價格以及銷售的企穩(wěn)至關重要。二是可以看租金回報率，2023年重點50城租金回報率為1.95%，其中一線、二線和三四線城市分別為1.80%、1.89%和2.42%。隨著房價的回落，租金回報率有所上升，同時信貸政策持續(xù)發(fā)力，房貸利率逐步下降，若能實現(xiàn)租金收入及房貸還款支出基本持平，此時單筆購房行為基本能夠實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，可能是市場底部企穩(wěn)的信號。

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